10.01.2021 - 14:50 Uhr
Weiden in der OberpfalzOberpfalz

96 Leerstände schmälern Attraktivität der Weidener Innenstadt

Die Bestandsaufnahme ist ernüchternd: An vielen Ecken und Enden der Weidener Innenstadt zeigen sich Leerstände. Gefährliche Trends deuten sich an. Ein Gutachter hat genau hingesehen. Und gibt Handlungsempfehlungen.

Einkaufsbummel entlang der Schaufensterfronten. Doch oft genug ist in den Geschäften nicht mehr zu sehen. Die Zahl der Leerstände erhöht sich zunehmend. Mit jedem Leerstand verliert die Innenstadt an Attraktivität.
von Josef-Johann Wieder Kontakt Profil

Die Überschrift des Gutachtens klingt positiv: Das Werk von Geoplan (Bayreuth) und Kuchenreuther Architekten und Stadtplaner (Marktredwitz) nennt sich "Erhebung der Innenentwicklungspotenziale und Aktivierung der Weidener Innenstadt". Dahinter verbirgt sich jedoch die schonungslose Analyse der Leerstände. Und davon gibt es weit mehr als vermutet.

Förderprogramme nutzen

Stadtkämmerin Cornelia Taubmann gelang es, die 151-seitige Expertise über ein Förderprogramm des Freistaates finanzieren zu lassen. Und sie deutet an, dass für die "Behebung von Schwachstellen" ebenfalls Förderprogramme angezapft werden sollen, um vor allem die Immobilienbesitzer zu entlasten. Die sind gefordert, für die Attraktivität der Stadt zu sorgen. "Allerdings ist noch nicht klar, wie nach den Belastungen durch die Coronapandemie die Töpfe gefüllt sind", schränkt sie ein.

Leerstand an der Bürgermeister-Prechtl-Straße. Hier das Capitol-Kino-Center. Auch die Büroräume sind zu vermieten.

Im nächsten Jahr, nach der offiziellen Vorstellung im Januar, wird die Diskussion um die Ergebnisse der Untersuchung die Arbeit des Weidener Stadtrats prägen. Sie bilden zugleich die Grundlage für die Arbeit des neuen Wirtschaftsförderers Fabian Liedl. Der 32-jährige Weidener, seit Anfang Dezember im Amt, muss verstärkt die Aufgabe als "Leerstandsmanager" übernehmen. Dazu braucht seine Abteilung - auch das fordert das Gutachten – personelle Verstärkung, übrigens ebenso das Baudezernat. Ebenso deutlich fordern die Gutachter ein integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept (ISEK). Dieses hatte die Stadtverwaltung selbst mehrfach angeregt, was die Stadträte jedoch bisher ablehnten.

Die Gutachter beklagen mangelnde Förder- und Abschreibungsmöglichkeiten, da derzeit kein städtebauliches Sanierungsgebiet ausgewiesen ist. Erforderliche Sanierungsmaßnahmen würden deshalb nicht realisiert. Werde im Einzelfall saniert, habe dies einen erheblichen Anstieg der Mietkosten zur Folge, der die Wohnungsnachfrage einschränke und bei einer gewerblichen Nutzung die betriebliche Rentabilität gefährde.

Erlebniswert steigern

Die Weidener Innenstadt wird als "sehr ansprechend und attraktiv" empfunden, ergab die Umfrage der Gutachter Mitte Juli, wobei ein Schwerpunkt auf dem gastronomischen Angebot und der historischen Stadtkulisse liege. Die Innenstadt werde gerne und überwiegend zu Freizeitzwecken besucht (Einkaufen, Stadtbummel, Einkehr etc.). Der Einzelhandel sei als Einzelmerkmal zwar der am häufigsten genannte Besuchsanlass, "in der Summe überwiegen jedoch Aufenthalt, Kommunikation und Gastronomie". Gerade diese Vielfalt begründe die Attraktivität der Innenstadt, wenngleich der Erlebniswert noch gesteigert werden könne. Tatsächlich wirke insbesondere das Gastronomieangebot, vor allem am Unteren Markt, als weitreichender Magnet, das Einzelhandelsangebot werde in der Summe zwar gut, aber nicht als herausragend bewertet.

Auch Obergeschosse leer

Bei der Begehung der Innenstadt (zwischen Klinikum und Bahnhof, Schweigerstraße und Flutkanal) stellten die Experten im Frühjahr insgesamt 96 Gebäude fest, die vollständig (34) oder teilweise (54) leer standen oder deren Nutzung nicht ihrer stadträumlichen Lagequalität entsprachen (Mindernutzung: 8) sowie sieben "Flächenpotenziale". 21 davon liegen unmittelbar in den Hauptgeschäftslagen Unterer und Oberer Markt, Wörthstraße, Macerata-Platz und Max-Reger-Straße, weitere 31 in den Nebenlagen der Altstadt. Das heißt, über die Hälfte der problematischen Immobilien stehen in der historischen Altstadt sowie in der mit ihr verknüpften Max-Reger-Straße.

Ein neuer Leerstand, der im Gutachten noch nicht berücksichtigt ist: Nach über 20 Jahren schließt Benetton.

Auffallend: Sechs der neun leer stehenden Gebäude am Markt stehen unter Denkmalschutz. Von den Leerständen sind vor allem im Altstadtbereich auch die Obergeschosse betroffen, die teilweise – nach Aussagen der Pächter und Eigentümer – massive Sanierungs- und Modernisierungsbedarfe aufweisen. Bei den Workshops, an denen sich etwa die Hälfte der eingeladenen Immobilieneigner beteiligten, wurde gerade dieser Wohnungsleerstand als dramatisch bewertet. Überraschend: Bei diesen Treffen wurde ein hoher Beratungsbedarf der Eigentümer hinsichtlich Nutzungsmöglichkeiten, Sanierung, Verkauf oder Abriss erkennbar. Diese Beratung soll künftig das Baudezernat leisten.

Hoher Sanierungsbedarf

Die Mehrzahl der Leerstände betrifft mittlere (57: 100 bis 400 Quadratmeter) bis kleine (28; unter 100 Quadratmeter) Flächen. Diese kleinen Geschäftsflächen erschwerten eine gewerbliche Nachnutzung. Zudem bestünden häufig Zugangsbarrieren (Stufen am Eingang). Insbesondere in den frequenzschwachen, randlichen Lagen gelte es zu prüfen, inwiefern überhaupt ernsthafte Chancen auf eine gewerbliche Weiternutzung bestehen. 32 Leerstände erscheinen "grundsätzlich handelsgeeignet". Ein wesentliches Reaktivierungshemmnis ist in den hohen Anteil der Immobilien, nämlich bei 60 Anwesen, zu sehen, die bereits offenkundigen Sanierungs- und Modernisierungsbedarf zeigen.

Fabian Liebl (32) wird sich als neuer Wirtschaftsförderer der Stadt Weiden besonders um das Leerstandsmanagement kümmern.

Ein markanter Schwerpunkt von Leerstand (38 Gebäude) bestehe im Umfeld des Bahnhofes zwischen Frauenrichter und Brenner-Schäffer-Straße. "Hier stehen große bis sehr große Kubaturen leer. Die Flächen am Bahnhof sind größtenteils ungenutzt. In der Frauenrichter Straße steht ein nahezu vollständiger Riegel von Geschossbauten leer." Problematisch sind auch die Leerstände in der Bürgermeister-Prechtl-, Sedan- und Ledererstraße.

Sieben von acht Mindernutzungen (in der Regel Spielstätten) betreffen das Bahnhofsumfeld, "allerdings bis zur zentralen Innenstadt ausfingernd." Im südlichen Untersuchungsgebiet bestehen zudem erhebliche Flächenpotenziale, die derzeit zum Oberflächenparken genutzt werden, was dem stadträumlichen Entwicklungspotenzial aber nicht entspreche. Die Gutachter sehen hier vor allem mehr "den Bedarf an einer städtebaulichen Neuordnung als Reaktivierungsbemühungen im Einzelnen" gegeben.

Weitere Geschäftsaufgaben

Festzustellen sei, dass sich in der Weidener Innenstadt ein weithin bekanntes Phänomen vollziehe: Der kleinteilige, meist inhabergeführte Einzelhandel in den frequenzschwachen Randlagen ziehe sich zurück, weil oft auch Betriebsnachfolger fehlten. In den Randlagen verblieben spezialisierte Handels- und Dienstleistungsbetriebe, die Zielkundschaft ansprechen. Frequenzstarke Lagen zeigten eine hohe Gastronomiedichte, die drohe, den Einzelhandel weiter zurückzudrängen. Der Untere Markt erfährt eine Transformation zum Freizeit- und "Partyraum", bedrängt mit seinem ausgedehnten Freiluftschankflächen den Einzelhandel.

Klassische Einkaufslagen, wie die Max-Reger-Straße, liefen aufgrund ihrer filialisierten Monostruktur Gefahr, im Sog von Einkaufszentren unterzugehen. An ihren Rändern würden sie von "Mindernutzungen" angefressen. Für die Max-Reger-Straße, so wussten die Gutachter bereits im März, seien für die nahe Zukunft weitere Geschäftsschließungen avisiert.

Experimentelle Ladenkonzepte

Was ist zu tun? Auch dazu gibt es eine generelle Aussage der Gutachter: "Insbesondere im Hinblick auf die sich durch den Online-Handel und aktuell auch durch die Corona-Pandemie einstellende Wandlung des Konsumentenverhaltens gilt es, Nutzung in der Innenstadt zu etablieren, die deren Attraktivität gewährleisten. Das können neben der Kombination von Wohnen und Arbeiten, der Etablierung jungen, urbanen Wohnens auch Raumkonzepte für neue, experimentelle Ladenkonzepte (Stadtlabore, Pop-Up-Stores, kreative Nutzungen) sein. Die OTH Amberg-Weiden bietet sich hier als intensiv einzubindender Projektpartner an."

Selbstschwächung

Derzeit seien wichtige Handelseinrichtungen, zum Beispiel das NOC und das City Center, nicht Mitglieder des Stadtmarketingvereins. "Diese Zersplitterung erscheint wenig effektiv und zielführend. Sie bindet Ressourcen und erschwert Planungs- und Handlungsabläufe. Zudem verfügt der Innenstadthandel so über keine gemeinsame Plattform, die seine Anliegen Dritten, zum Beispiel der Stadt, gegenüber wirksam vertreten könnte. Diese ,Selbstschwächung` des Innenstadthandels beschränkt die Handlungsmöglichkeiten des Stadtmarketing und damit auch dessen Chancen, die Attraktivität des Handelsplatzes Innenstadt weiterzuentwickeln", monieren die Gutachter.

Problemfälle am Unteren Markt: Laden zu vermieten, übrigens auch im Nachbaranwesen.
Die Gastronomie macht sich am Unteren Markt breit. doch das eigentliche Problem in der Weidener Innenstadt sind die zahlreichen Leerstände, die nun ein Gutachten ins Visier genommen hat.
Hintergrund:

Hemmnisse für altstadtgerechte Nutzung

  • Immobilienbesitzer haben vielfach zu hohe Mieterwartungen
  • Räume sind für Interessenten mitunter schwer aktivierbar
  • Vor allem in den Obergeschossen erheblicher Sanierungs- und Modernisierungsstau. Deren Nutzbarkeit ist dadurch stark eingeschränkt
  • Die Stellplatzverordnung erschwert Ansiedlungen
  • Nutzungskonflikte bestehen zwischen Gastronomie und Wohnen (Lärm) sowie Gastronomie und Einzelhandel
  • Lösungsansätz: Stadt ist als Akteur gefragt. Unterstützung von Raumsuchende
  • Neue Wege in der Schaufensterdekoration, kürzere Dekorationsintervalle, um zum Stadtbummel zu animieren
  • Entwicklung einer klaren Ansiedlungsstrategie für die Innenstadt
  • Nutzung für die Obergeschosse, zum Beispiel durch "Altstadthotel"/ "albergo diffuso"
  • Innovative Ladenkonzepte am Oberen Markt, Magnetfunktion der Gastronomie stärken, Flächen aber nicht ausweiten
  • Co-Working (Initiative der OTH läuft, Flächen werden gesucht). Bildungsangebote mit OTH sowie Pop-Up-Stores

 

 

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